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Umfang der Verwaltung bei Sondereigentum


1. Vertragszweck und Gegenstand

Sinn der Tätigkeit des Mietverwalters ist es, den Eigentümer in möglichst weitem Umfang von der Verwaltung seines Sondereigentums in mietrechtlicher Hinsicht zu entlasten, ohne dass hiervon die Aufgaben und Befugnisse des WEG-Verwalters berührt werden.

2. Aufgaben und Befugnisse des Mietverwalters

Der Mietverwalter hat die Aufgabe, im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens sämtliche Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer ordnungsgemäßen Begründung und Abwicklung des Mietverhältnisses erforderlich sind.

Insbesondere gehört es zu seinen Aufgaben:

- im Falle des Leerstehens der Wohnung sich um eine alsbaldige Vermietung zu den bisherigen oder
wenn erforderlich, zu marktüblichen Konditionen zu bemühen,

- im Falle der Vermietung die Übergabe der Wohnung zu regeln,

- während des Bestehens eines Mietvertrages die ordnungsgemäße Erfüllung der dem Mieter obliegenden Verpflichtungen zu überwachen und durchzusetzen,

- im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses dieses ordnungsgemäß abzuwickeln, wozu insbesondere die Abnahme der Wohnung und die Abrechnung der Kaution gehören,

- jährlich die Abrechnung der Betriebskosten der Mieter durchzuführen,

- notwendige Instandhaltungsarbeiten im Namen und auf Rechnung des Eigentümers in Auftrag zu geben,

- eine Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben per 31.12. des Jahres zu erstellen.

3. Hierzu ist der Mietverwalter berechtigt

- die Mieter anzuweisen, für die Dauer des Mietverwaltungsvertrages alle Zahlungen aus dem Mietverhältnis an den Verwalter zu erbringen,

- ein Haus-Treuhand-Konto zu errichten,

- die Zahlung des festgelegten Hausgeldes, Grundsteuer und aller sonstigen öffentlichen, die Wohnung betreffenden Abgaben vom Hauskonto zu veranlassen,

- Mietverträge abzuschließen und zu kündigen sowie Mieterhöhungen durchzusetzen,

- die Rechte des Eigentümers gegenüber allen Behörden, Lieferanten, Handwerkern sowie WEG-Verwalter und Mietern zu vertreten und zur Wahrnehmung dieser Rechte in Abstimmung mit dem Eigentümer gegebenenfalls einen Rechtsanwalt auf dessen Kosten zu beauftragen,

- Räumungs- und Zahlungsklagen sowie Klagen sonstiger Art und Ansprüche in Abstimmung mit dem Eigentümer geltend zu machen,

- die Wahrnehmung der Rechte des Auftraggebers gegenüber ehemaligen und aktuellen WEG-Verwaltern und Verwaltern des Sondereigentums

- das Stimmrecht auf den Eigentümerversammlungen auszuüben, sofern der Eigentümer nicht anwesend ist, und die Teilungserklärung der Gemeinschaft es zulässt,

- Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus den eingehenden Mieten zu tilgen.

4. Einzelne Aufgaben

Mahnwesen: Ausstehende Zahlungen des Mieters werden vom Verwalter zweimal angemahnt. Danach übergibt der Verwalter die Angelegenheit einem Inkassobüro oder einem Rechtsanwalt zur weiteren Bearbeitung. Die hierdurch entstehenden Kosten gehen zu Lasten des Eigentümers sofern sie nicht beim Mieter einzutreiben sind.

Wohnungsabnahme/-Übergabe: Bei Wohnungsabnahmen/-Übergaben erstellt der Verwalter Protokolle, um insbesondere hinsichtlich einer Renovierungsverpflichtung des Mieters verlässliche Unterlagen zur Hand zu haben. Sollte der Mieter seiner vertraglichen Renovierungspflicht nicht oder nicht vollständig nachkommen, so wird dem Verwalter im Falle der Eilbedürftigkeit ein Ermessensspielraum eingeräumt, der es ihm erlaubt, zur Vermeidung größeren Schadens für den Eigentümer die erforderlichen Maßnahmen einzuleiten. Der Verwalter genügt seinen diesbezüglichen Pflichten aber auch, wenn er den Eigentümer über die Situation informiert und um weitere Weisung bittet.

Zahlungsverkehr: Zur Abwicklung aller Zahlungen und Eingänge wird vom Vermieter ein Haus-Treuhand-Konto eingerichtet. Die Kosten des Kontos trägt der Eigentümer. Der Eigentümer haftet ausschließlich für einen eventuell bestehenden Minus Soll Saldo des Kontos und für die Verpflichtung aus den Mietverträgen. Dies gilt auch im Fall der Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Mieterhöhungen: Im Falle eines Mieterwechsels entscheidet der Verwalter nach pflichtgemäßen Ermessen, ob eine Mietsteigerung durchzusetzen ist. Darüber hinaus überwacht er ständig, wann Mieterhöhungen durchzusetzen sind.

Kautionsgelder und sonstige Zahlungen: Sämtliche Zahlungen des Mieters werden vom Verwalter für den Eigentümer verwaltet. Sie werden hierzu gesondert vom Vermögen des Verwalters auf einem Sonderkonto verwahrt. Der Verwalter ist berechtigt, nach Vertragserfüllung des alten Mieters (insbesondere nach ordnungsgemäßer Renovierung) die Kaution zzgl. Zinsen an diesen wieder auszuzahlen.

Instandhaltung: Der Verwalter ist befugt, für Instandsetzungsmaßnahmen Aufträge ohne Genehmigung des Eigentümers zu erteilen, wenn diese voraussichtlich einen Betrag von 500 € nicht übersteigen sowie bei drohender Gefahr für die Wohnung.
 

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Stand: 24. Februar 2009